这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▽□☆，通过这些方法论…•…★，不光是老旧小区改造和完整社区，包括城市中心、安防系统也构建起来了。
在北京，2003年我们开始投运动馆，现在筑福有几个运动馆，还有石景山朗园☆=、首钢园区等几个图书馆◁▼▼●；还有利用老厂房改造成文创园、科创园▲★，我们公司就在首钢老厂房办公，已经7年了。
经济观察报：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的•▼•□，还是通过其他途径解决•○◆★▲？
董有：这些年我们一直在探索▷△■△，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿=…◆，在北京学校家属院☆•▼▼◇，刚说几句，人家给我们骂出来了△▽▷▼；在上海医院…◆，那儿一吵，我们赶紧散会了。加梯的同事，每天早上出去笑容满面，阳光灿烂，晚上回来满脸阴郁•□○◇◆★，被人喷得够呛。如果没有强大的内心很难持续下去。
加装电梯等于买了汽车租出去了，车是我的，抵押担保没问题★■●★▼●，运营和产出是多少？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元★◁■•；接着做增值服务，比如电梯有三块广告牌，一块广告牌一个月200元◆…■◇，一个月600元收益。我们还有一些配套服务，从算账模型和运营模型上能够成立■•…。
董有：跟居民沟通，跟各级部门沟通、协调、落地，莲花池（西里6号）在加电梯过程中，负责人写了7万字的日记☆=★▼，历时5年。我们带着他全国各地去参观，各级部门去交流△▼，因为多年前大家没有统一认知○=△▼-…，说加电梯大家都不知道，当然，现在加电梯可以说家喻户晓了。
董有：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润pg电子官方，但是利润很薄；后期运营，电梯维保费用是6000元~8000元/年。实际上利润不高，而且很麻烦，很多企业进来时觉得新鲜▽▷■▪○，干三五年后都撤了。
老百姓不是不能付费-●□★◁△，老百姓是最大的消费者，拉消费、消费升级是关键…●，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足□▲☆。比如我们打篮球还能找个地方□▪，但打网球根本没地方=…。所以未来基于服务市场非常大◇★○=●▷。
董有□☆：加装电梯和老旧小区改造，十二五期间是财政花钱；十三五期间要求企业、居民要参与★…△■●★；现在十四五要求居民要出钱，企业要参与。需要有社会资本进来，要打通融资渠道。
董有：这个市场非常大，但是不像过去地产增量时代简单粗暴，拿一块地“咔=△”一盖楼就卖了，挣一大笔钱。很多企业本着地产思维、工程思维来做老旧小区，所以很难◆○▪，大部分介入两年就撤了，加个电梯4年◇●●•▽☆、5年谁熬得住△▼△◇■•？
2020年5月，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3●☆○▪▼.9万个•■▽◆★，7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对老旧小区改造任务进行了明确，而当年实际完成改造老旧小区4.03万个◆•■。
地方政府没有一个协调会，所以大体有几毛钱的空，这个收入可以补充改造小区的费用▷▲■◆•◆。我们算了一下？
董有：加装电梯分两类，一类叫租赁梯，一类叫集资梯。集资梯是老百姓集资★…，拿钱找人代建▪•▪☆■，产权归居民；还有一类租赁梯☆◁▽…•，资本投资、建完，居民像坐出租车一样，每次付费。现在基本上就两种形式。
从加梯10年到15年收回成本来说▪★☆▼◆▽，我们对接了一些金融机构，北京银行○▷□、建设银行都谈过了。配套社区商业如何产出，产出价值多少？投资不是我说了算，是银行说了算■◁，目前模型都搭建完了。
董有▲▽•■▲★：我们不评价友商做的如何，但可以说说自己。马上我们通州的项目也要上了，一个是北小园锅炉房，一个中餐锅炉房=□○◇◆，还有一个武夷花园△◇■，这三个地方要改成社区文化中心△◆-△。5月运河旁边还有一个运动馆○☆★…★▽，传媒大学有个图书馆。将来这些配套如何运营-▼△▽、产出，不产出怎么来投资？
董有●◁•■：小区里有一部分，小区的周边有一部分。具体是按照本片区pg电子官方△◇▼▼、连片区和大片区划分，本片区就是小区■=-◆，连片区就是小区周围的公共资源，连片区是整个街区的公共资源。
各地政府给适当补贴，上海、北京补24万元，最近上海加了4万元，补到28万元，广东原来是10万元，现在加到15万元。山东第一批试点每部补25万元，150部共补贴了4000万元，试点完正常6层楼每部补20万元，7层再加点●○▽●•，5层再减点□▷--▼◇。
经过多年的实践■△，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展○☆△-。比如，最初加装一部电梯，光审批环节需要46个公章★▷，目前已经简化到15个；以前施工周期126天，目前已经降至65天••○•△。而董有下一步目标是7天▲•☆□。“这么多年，我们一直建立标准。”董有表示，目前，在老旧小区改造领域，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业■○▼◁，如果没有物业就别改，这是一个硬性条件，但是好多小区还没有。比如衡水60%的老旧小区没有物业▼•▼□，40%有物业的小区也不好，去看了两个小区▪●◆★★▽，我问物业服务为什么不好，他们说没人交物业费。
未来存量时代一定得基于运营思维、服务思维=•◆，想要引导居民和社会资本出钱，那肯定得有收益模型▼△◇★△。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益，用高科技挣钱•▽，服务业应该是高频低收。
融资担保主要来自城市存量，把边角用地、闲置房产•★◆■、低效资源梳理出来，用来做融资抵押担保■▼-◇●▪。我们帮几个区县做资产包，每个城市都有，比如崂山我们梳理出来41处。
如果再加上加装电梯的投入，市场规模在15万亿元左右-•▼□。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣•…◆，包括左晖控制的愿景集团、融创中国等开始进入这一领域，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。
董有：你恰恰说反了，现在扩大得非常快◇●…，去年鲁商集团专门约我见面▲◁▲◇☆，说山东省针对老旧小区改造●▷•，他们有任务，有资金，请我们合作▷▲。8月18日签了战略协议…◇□▼▼-，10月成立公司▷=★=，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造。
这种情况下▷☆●-■▷，就需要转变思路★==，物业费不行，就搞服务费，周末打造一次卫生，春秋擦一次窗户，这都可以收费。物业费是管房子的▽▽•=■△，居民问你管房子管什么○•▽…★▪，但要搞服务费，明码标价◇▷●▽○▽，扫码下单◇■★…。
电梯应该多少钱？先要有一个标准，北京和上海都是我们帮定的标准◆▪…■•★，60万元是基准价=▼…•○，有特殊要求可以高一点，条件差一点可以低一点◇◆★☆△。市场上一部三菱电梯将近20万元，一些品牌可能不到10万元•□•。
董有表示-◇，虽然市场前景诱人，但不同于增量房地产市场…◆■▲-，作为存量时代重要形式的老旧小区改造，不仅利润薄，而且工作推进难度较大。前期进入的很多企业▷★◁•□◇，由于干不下去，开始撤退。
比如十四五期间，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3.9万个，去年完成了4.03万个◁□，今年计划改造5△▷-☆-.3万个●•。我们也做了一个5年计划，缺钱○○=，把资产◇◁▲☆、资金准备好，但有资产、资金还得批规划■☆■■▽…，不批都是违法建设。
经济观察报•▽▽★：加装一部电梯的成本是多少★●•◁▪▲？包括电梯成本、安装等环节下来需要多少钱？
三会落实了……▪，接着要完成三资，首先得有资源才能形成资产••●▲，有了资产才能变成资金。最后要完成的是三业，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▪■，然后装进相关的企业，这样就形成了持续发展。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▷▽；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年。
经济观察报▲★：北京有一个老旧小区改造项目，先后投入4000多万元，但很难在短期内见到收入，这种状况下▽●▽•，投入的持续性如何保证▽●○○•▷？
具体来源我们也细化了○▷▷○●=，第一个自有…☆■，小区存量物业资源；第二个是划拨■◁■▽◆，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地；第三是租赁，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营；第四是购买，利用资金购买经营性资产；第五是审批、新批●○•=☆，在小区内新建新批经营性空间◇▽▽▼。
还有一次在北京一个学校家属院•■○★▲，周末我们在现场做工作，我和他们说，加电梯对房子也是增值，当时一位老师就急了，说你这么说，那我们都得算一下账，当时大家就说，董总你别说了。
董有★-▪：我们以前没做，现在开始做了，因为有些（小区）没有物业，你得帮着做了，有的我们自己独立做，有的联合当地物业公司一起做。
按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算，董有■▼◆◁■☆：还有一些增值收入，我来了也做不了这个事。补三年，全年计划新开工5.3万个项目◁☆。最后还有个别人不同意，小区居民可以用，起码有一半会同意。沟通情感！
董有：租赁梯收回投资大概是10年到15年△△○-□◁，海淀加装电梯是北京最多的▪▽▷=▷=，有几百部，都是我们设计的，当时和住建委讨论了很久•▼，一是成本怎么控制，质量怎么保障；二是收回投资的定价。
我们再介入基本大部分都能解决掉。但这样做肯定会拉开时间。政府补7毛，还得地方政府配合做一个招商会、一个对接会、搭建一个协调会。老旧小区改造再次被写入政府工作报告，2021年全国两会。
2020年湖南□★、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债，期限从7年到30年不等■★，利率通常在4%以内。董有透露，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右。
董有：筑福有一套系统的方法论，第一次见面时，我们会把居民分成愿意加装的、有困难的和有意见的等不同群体，我们把不同意加装的叫做守门员。
董有：筑福主要从前段投资角度出发，当地政府基础类资金缺乏的时候，我们出资或帮助解决融资问题；还有一类，愿景他们主要是从后期物业、配套用房运营角度进入。
所以▼-，在这种思路下，我们把BTO(即建设、移交、运营▽-•○◁，利用小区、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所，移交给产权所有人◆▪=•，形成资产包，为改造所需资金进行融资=••，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展○-▷◆★，做了三普三划三代、三资三会三业•☆▷◁▷。
经济观察报□•■：老旧小区改造利润较薄，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么？
有的是平台公司形式的，有的是项目层面的，但原则上我们参与的是运营类资产的投资，比如说屋顶太阳能，我们参与投资=△■●□、运营■▲-□，资源性资产还是当地国企的•▷△，所有房产证不归我•◇。
今年1月，云南省成立了云南省城市更新公司，让我们支持云南省做城市更新-▷☆◁▼，选了昆明、大理、玉溪、宾川…★▼■、洱源5个城市试点。另外我们和辽宁、广西、重庆、成都、青岛、宜昌等省市也在接触•●▪，我们从策划、规划、计划帮他们搭建起模型●□●★，有些已经到试点实施阶段了•-。原来我们是在北京做△△•，现在走出去了。
董有：一部汽车多少钱？可以是几万块钱，也可以是几百万•●▲=●，加电梯也一样，有30万元的（综合成本基准价▼=•▷□▲，下同）、40万元的、50万元的，像北京和上海定的是60万元。
董有◆□▪•▽：三普就是人口普查、经济普查和灾害普查●-■，通过三普我们拿到一个城市的基本数据，相当于做体检；下一步是三划，给它做策划、规划和计划▷●•。
加梯这件事-△■□■◇，筑福已经做了11年●-▷●◇，光解决一个问题不行，要系统梳理。所以从家庭角度出发，不光是装配式的硬件标准，还得有一套做居民工作的软件标准。
董有：偿还主要有两类，一类是经营性收入，比如租金，主要用来还利息；还有一类就是资产证券化。老旧小区改造要解决资金缺口问题■▲△▪☆，就必须使一些资源完成资产证券化▲▽，所以我们现在帮各地做资产资源储备□…•☆。原来政府都是搞土地储备，完成招拍挂后，资金就来了；未来我们叫资产储备•▽△●△○，变现资金用来改造老旧小区▲☆●。
为什么北京和上海是60万元◁◆▽▲◆，我们和造价处仔细交流过，根据定额、材料标准等确定基准价格，政府补贴40%，补贴24万元封顶。
董有：你不出钱，光说了半天△☆▼，最后干瞎了怎么办□○▽★▷？我们会参与一部分投资，与当地国企一块来做这个事。
假如有80%同意的▪△◇，有20%不同意的▼▪○◁，第一步我们用五人五步法，这个楼的选5个人●▽□•▽，每人每周到守门员家，每次送一个小礼物，说一句线句，肯定就要吵了，所以一句就够了。
董有▽◆=▽-▽：我经历过两次，一个是在上海某医院家属院加电梯，晚上8点多做工作座谈，聊了有半个小时的时候◁▼，一楼业主指着三楼业主说：▲●☆●“院长，当年分房▼=，你应该把我分到2楼，你给我分到1楼不公平△△☆-=…，你还住在4楼，你想下楼，到死都甭想…▽▽▼•△。•●=△◇”当时院长站起来了，俩人要打架，我们赶紧停这个事儿▽▷☆。
但更大的挑战是盈利，无论加装电梯工程，还是后期维护；无论是老旧小区改造前期投入，还是后期运营，每个环节利润都极薄-●，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。
各地都在积极推动这样的民生工程，但是要解决的问题，一是需要政府补贴、企业出资、居民出资集合起来；二是居民要同意，改造老旧小区•=▼•◁、加电梯过程，总有人反对▼◇☆，总有问题，怎么办★▲-？大家经常说加梯为什么那么慢，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯，用时间去换空间，没有这个时间消化不了。
董有：都在谋划进入•▷□●•，现阶段主要以央企、国企为主，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金，云南城投给云南省城市更新公司15亿元●▲▷●。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▲★。
北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5，第一关下来，经过这一轮后△△•。
去年初○△•□，国开行和建行有4360亿元的专项额度，去年底，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金，现在各个银行都在跟进，但是银行是有条件的，需要抵押担保。
经济观察报：加装电梯后还需要日常维护，很多老旧小区没有物业公司，后期维护费用谁来出？
其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电，而且发出来的电◆-，能够把物业团队养起来。策划△▽、规划计划落实到项目后▲▼▷◆，缓解未来碳中和的压力。不同意的人中，我们得代融、代建△○、代营▽◇◁◇，这一市场规模在10万亿元左右●▲▷●。董有表示，我们会让专业的人去疏导。
这是三代▪-☆；十四五期间■▼◆△☆◁，通过一些增值服务也就是服务费补上pg电子官方，把资源做好，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱●○▼▲▪■，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▽•□□，
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批，但你要施工的时候，有人拿个椅子坐在门口◆•●☆▲=，你加得上吗？所以•△，加电梯是100%同意◇▼▪，少一户都不行。
经济观察报：老旧小区改造和加装电梯▽▷▽■，目前社会资本和金融机构参与情况如何？
如果从2011年开始从事加装电梯算起，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头■▼•★◇…。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算▲▲▷○★，后来算下来不行，加上海淀的是国企做的，有一定公益性☆□，最后定的是每年每户230元到280元价格区间，收回投资大概是15年。像广州大都是民企融资做的，大概需要10年。
